Faire l’état des lieux soi-même, sans agence

Un état des lieux fait par le bailleur et le locataire ensemble est gratuit et a la même valeur que celui d’une agence. Il se fait à la remise des clés, se rédige pièce par pièce sur le même modèle à l’entrée et à la sortie, et chacun en garde un exemplaire signé.

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Paraphe › Articles, mis à jour le 12 octobre 2026

Pourquoi il compte autant

L’état des lieux d’entrée est la seule preuve de l’état du logement au moment où vous le confiez. À la sortie, c’est en comparant les deux documents que vous pourrez retenir sur le dépôt de garantie le coût d’une dégradation. Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état : c’est vous qui êtes alors en difficulté pour prouver une dégradation, sauf si c’est le locataire qui a refusé de le faire.

Quand et avec qui

L’état des lieux d’entrée se fait le jour de la remise des clés, celui de sortie au moment où le locataire les rend, logement vide de ses meubles. Les deux se font en présence du bailleur et du locataire, ou de personnes qu’ils mandatent. Fixez un rendez-vous de jour : la lumière naturelle aide à voir les traces sur les murs et les sols.

Si vous le faites vous-même, il ne coûte rien à personne. Si vous passez par un professionnel, la part que vous pouvez demander au locataire est plafonnée par mètre carré, et l’état des lieux de sortie ne peut jamais lui être facturé.

Ce qu’il doit contenir

Le contenu minimal est fixé par décret. Notez au minimum :

la date, l’adresse du logement, les noms des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires ;
les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz ;
le détail et la destination des clés et badges remis ;
pour chaque pièce : sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, équipements, avec leur état ;
à la sortie, la nouvelle adresse du locataire ;
la signature des deux parties, sur chaque exemplaire.

Décrivez précisément plutôt que de juger : « trois trous de cheville au mur gauche » vaut mieux que « état moyen ». Ajoutez des photos datées, et faites-les signer ou annexer au document. Utilisez le même modèle à l’entrée et à la sortie, idéalement un tableau avec une colonne pour chaque visite : la comparaison sera indiscutable.

À retenir

Gratuit quand bailleur et locataire le font ensemble.
Même modèle à l’entrée et à la sortie, pièce par pièce.
Compteurs, clés, photos datées, deux signatures.

Les dix jours du locataire

Après l’entrée, le locataire peut vous demander de compléter l’état des lieux dans les dix jours. Pour le chauffage, le délai court pendant le premier mois de la période de chauffe : un radiateur qui ne marche pas en novembre peut être signalé même si le bail a commencé en juin. Si vous refusez de compléter, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

Usure normale ou dégradation

À la sortie, seule une dégradation imputable au locataire peut être retenue. L’usure normale, liée au temps et à un usage ordinaire, reste à votre charge : peinture passée après plusieurs années, joints noircis, moquette tassée. Une grille de vétusté, convenue dans le bail, fixe une durée de vie par élément et un abattement par année d’occupation ; elle évite la plupart des désaccords.

En location meublée

Ajoutez un inventaire et un état détaillé du mobilier, signé par les deux parties et annexé au bail. Il reprend au minimum les éléments obligatoires de la liste fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires…

Si le locataire refuse ou ne vient pas

Si l’état des lieux ne peut pas se faire à l’amiable, l’une ou l’autre partie peut faire appel à un commissaire de justice, en prévenant l’autre au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. Les frais sont alors partagés par moitié, à un tarif réglementé.

Le pack bailleur de Paraphe fournit un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie pièce par pièce. Le bail lui-même se prépare gratuitement avec Créer mon bail 2026.

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Questions fréquentes

Un état des lieux fait sans agence est-il valable ?

Oui. Établi contradictoirement et signé par le bailleur et le locataire, il a la même valeur qu’un état des lieux fait par un professionnel.

Le locataire peut-il modifier l’état des lieux d’entrée ?

Il peut demander à le compléter dans les dix jours qui suivent, et pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage.

Peut-on faire payer l’état des lieux de sortie au locataire ?

Non. Une clause qui le met à sa charge est réputée non écrite. Seul l’état des lieux d’entrée fait par un professionnel peut être partagé, dans la limite d’un plafond par mètre carré.

Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée ?

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Il sera difficile de lui imputer une dégradation à la sortie.

Sources : Service-Public.fr, état des lieux d’entrée ; Service-Public.fr, état des lieux de sortie ; Service-Public.fr, frais d’état des lieux ; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (Légifrance).